O Mercado do Turismo Residencial no Brasil
Érico Mendonça
O Turismo Residencial, um velho conhecido no seu tradicional modelo das “casas de veraneio”, vem sofrendo transformações na sua forma e conceito que foram iniciadas pelas regiões da costa mediterrânea e Caribe, chegando ao Brasil nos finais dos anos 1990 com uma nova roupagem, tanto pelo portfólio dos produtos ofertados, quanto pelas alternativas de estruturação desse negócio, vis a vis a maior amplitude do grau de alcance do mercado a ser atingido por esse segmento imobiliário.
A entrada do Brasil no mercado internacional, sobretudo através da oferta de produtos localizados na região Nordeste, começava a acontecer de forma mais intensa quando surge em 2008 um ponto de inflexão da curva ascendente, trazendo uma quase estagnação na demanda por segunda residência, provocada pelo esmorecimento econômico deflagrado pela crise dos subprimes norte-americanos acompanhado por crises similares no continente europeu.
Esse momento veio obrigar os investidores a reavaliar os modelos existentes, exigindo que os novos empreendimentos busquem diferenciais que permitam a sua maior competitividade quando do retorno a um clima mais estável no mercado internacional e doméstico de segunda residência. Isso para que possam atrair o interesse de um público retraído, e por isso mesmo mais exigente quanto a uma tomada de decisão de compra.
Sob o ponto de vista do desenvolvimento de novos destinos, o turismo imobiliário continuará sendo um componente importante neste processo. Ele inicia o ciclo virtuoso de atração de investimentos, aumenta o consumo e gera pagamento de impostos num efeito multiplicador da economia. Entretanto, vive-se num novo contexto global, onde o grau de importância da componente socioambiental no desenvolvimento desses novos destinos passa também a ser condição indispensável para a sua competitividade.
Por conta disso a responsabilidade de desenvolver novos produtos turístico-imobiliários precisa também ser compartilhada com os organismos governamentais para evitar choques negativos provenientes da exaustão da capacidade das infraestruturas públicas existentes ou, o que é mais comum, na necessidade de implantá-las de forma tempestiva com a sua capacidade de suporte. O que se percebe atualmente é uma defasagem entre a ação do investidor e a dos governos a quem cabe fornecer o suporte necessário que permita qualificar o destino e atender satisfatoriamente às comunidades do entorno dos empreendimentos.
Alguns desenvolvimentos turístico-residenciais estão cercando praias, fechando servidões públicas e isolando-se das populações locais por falta de uma visão correta do que seja o papel do turismo residencial no desenvolvimento de um destino e consequentemente de seu próprio negócio. O mais grave é que contam algumas vezes com a complacência ou a ausência do controle das autoridades. As prefeituras precisam estar preparadas para enfrentar essa situação através da elaboração de planos urbanísticos que regulem o uso do solo evitando situações irreversíveis, não só dos especuladores imobiliários, mas também através das invasões das populações carentes que, por falta de um plano habitacional no país, deterioram o meio ambiente “favelizando” em muitas partes o litoral brasileiro.
Saindo das questões de controle da atividade e partindo para a consolidação de novos mercados para o turismo residencial, não há como não mencionar as condições insatisfatórias de acessibilidade aérea. Não se pode pensar em desenvolver essa atividade enquanto não existirem no Brasil companhias verdadeiramente low-cost para os mercados doméstico e o internacional. Essas companhias, quando operando numa malha aérea coerente com as dimensões deste país, representam a espinha dorsal que permite aos proprietários de unidades residenciais no Brasil poderem deslocar-se várias vezes ao ano, dentro do próprio país ou do seu país de origem, inclusive facilitando que outros visitantes que venham alugar essa casa ou apartamento, possam também deslocar-se com boas condições de acesso e tarifas compatíveis com aquelas praticadas nos mercados concorrentes.
Importante tendência que se pode observar nesse mercado é a da criação de nichos em destinos especiais para produtos de turismo residencial padrão high-end, o que vai permitir posicionar essa atividade num segmento mais exclusivo, atraindo assim o interesse por viagens de longa duração de compradores de alta renda. Esses são turistas mais exigentes, que valorizam modelos de baixa densidade, conseqüentemente com menor impacto socioambiental.
No que se refere ao segmento etário para formatação de novos produtos, vale lembrar que um total aproximado de 30 milhões de americanos, os chamados baby boomers – nascidos nas décadas de 1950 e 1960, estão entrando na fase de aposentadoria. Evidentemente um percentual representativo desse público, que engloba aqueles de origem no próprio Brasil e em outros continentes, se enquadraria no perfil daqueles que buscam locais com bom padrão de infraestrutura, sobretudo atendimento médico, sol o ano inteiro e boas condições de acessibilidade.
Para Rohit Talwar, estrategista e estudioso de cenários futuristas, o turismo residencial é um dos dois assuntos mais populares da conversação entre a população de alta renda no mundo: viagens e propriedades. “Com a diferença de que hoje em dia, falar somente das viagens não desperta tanto o interesse como quando se fala da casa que se possui no X ou Y destino de férias”.
Outra característica interessante do turismo residencial surge do fato de que o turista tradicional, por ser mais influenciável por notícias veiculadas na mídia, tais como a ocorrência de desastres naturais ou o surgimento dos novos destinos de moda, se torna volúvel na sua decisão de destino de férias. Entretanto aquele que compra uma propriedade, será um cliente fiel daquele destino, visitando-o mais vezes para usufruí-lo, e, uma vez na sua segunda residência, sente-se mais íntimo do território e tende a arriscar-se e a explorar o país de forma mais independente do que se utilizasse hotéis tradicionais. Estes turistas residenciais são mais propensos a conectar-se com o país, muitas vezes até iniciando seus próprios negócios ou realizando algum tipo de trabalho voluntário de filantropia.
Ressaltada a importância desse tipo de turista para o desenvolvimento de um destino, não custa reafirmar que para o crescimento estável do turismo residencial focado no mercado internacional, o Brasil precisa ser avaliado de acordo com a realidade de o país ser um destino “long haul”, afastado dos principais geradores de demanda internacional, e, por conta disso, a necessidade de que seja levado em consideração nas avaliações de viabilidade econômica, o fato de que os empreendimentos serão altamente dependentes de seu mercado interno para consolidar-se, pelo menos no momento atual de custos altos de tarifas e malha aérea deficiente.
Está claro que o mercado do turismo residencial exige mudanças nos modelos existentes, e que essas mudanças devem acontecer não só com relação à tipologia do produto, mas também do seu entorno, infraestruturas, acessibilidade e da forma como ele é comercializado. Alternativas estão sendo apresentadas à compra plena, apostando-se em formatos como o fractional ownership, os private residence clubs, os destination clubs, dentre outros.
Destacando os destination clubs, eles representam um modelo inovador no mundo do luxury travel, onde os membros de um clube têm acesso a um destino exclusivo composto por residências de alto valor em locais especiais preferencialmente afastados dos turbulentos destinos já consagrados. Alguns deles têm parceria com companhias de jatos privados que promovem os deslocamentos a esses destinos exclusivos.
Enfim, é premente levar em consideração as características intrínsecas do Brasil antes de se pensar em transferir modelos que deram certo em outros destinos, sobretudo para aqueles investidores que não têm vivência nesse complexo segmento da atividade imobiliária.
Projetos Turismo Sustentavel 